本周末，珠海国资120亿元“收储”行动成为市场焦点。

8月10日，华发股份发布公告，拟与公司控股股东珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含达到预售条件的房源，以下合称“存量商品房”），总交易金额不超过120亿元。

在广东省内，珠海此次政策出台的时机，排在了广州增城、江门、惠州、深圳等地之后。但从交易额度来看，珠海国资的存量房收购计划涉及的金额高达120亿元人民币，这在已公布收购计划的城市中属于较大规模的交易。

珠海国资启动存量房收购

具体来看，本次交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权；交易价格则根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报告，确定最终交易价格并签订正式合同；而交易的主要用途是助力珠海加快住房租赁供给侧结构性改革，盘活存量房屋，有效增加保障性、人才安居和商业租赁住房供给。

对于交易的目的和对公司的影响，华发股份方面表示，本次交易是为积极响应党的二十届三中全会关于“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”的工作部署，助力珠海市加快建立租购并举的住房制度，完善“市场+保障”住房供应体系，同时盘活公司存量资产，进一步促进销售，稳定现金流。

官网资料显示，珠海华发实业股份有限公司（简称：华发股份）是承接华发集团房产开发板块的平台公司，而华发集团的公司实际控制人为珠海市国资委。财务数据显示，华发股份今年一季度营收为70亿元，同比下降41.46%；归母净利润3.49亿元，同比下降35.34%。经营活动产生的现金流量净额不到6亿元，同比下降95%。

事实上，华发股份此前已与华发集团开展了收储的试水工作。

7月31日，华发股份发布公告称，公司全资子公司珠海华发资管公司拟通过转让其全资子公司华奔公司100%股权的方式，将华奔公司名下存量房产转让给珠海市安居集团有限公司（以下简称“珠海安居集团”），转让价格为26556.29万元。

而华奔公司主要开展以旧换新房源收购工作。截至目前，华奔公司设立全资子公司共75家，共计收购了79套住宅物业。

值得一提的是，据微信公众号“珠海发布”消息，8月8日上午，华发集团、珠海安居集团与中国建设银行广东省分行签署战略合作协议。根据协议，建设银行广东省分行向安居集团提供总金额不超过200亿元的银行综合授信支持，三方将在传统金融业务、安居住房业务、住房按揭业务等领域强化合作。

国企收储的推进仍面临挑战

地方政府组织收购商品房用作保障性住房的原因多重。早在2023年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”）中便曾明确提出，对商品住房库存高的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新建商品房销售去化下降，开发商资金链紧张，保交房和债务偿还存在一定压力，导致防风险的任务开始吃紧。通过存量收购，既可以解决“保交房”的任务，也可以去化库存稳定商品房市场，还可以缓解开发商资金链，更好地去偿还债务，也增加了保障房筹集渠道。

以珠海为例，据中原监控数据统计，截至6月底，珠海全市住宅库存约为372.13万㎡（34898套），按近6个月去化速度，去化周期21.58个月；另一座刚刚宣布“下场”收储的深圳，同样存在一定“去库存”压力。深圳房地产信息平台公开在售二手房数量信息显示：截至7月末，其有效在售二手房源62933套，一手住宅可售数则为48974套。

据市场机构统计，目前已有超过60个城市发布相关收储政策，尤其是“5·17”楼市新政以来，多地加快出台政策鼓励国企收储已建成未售新房。

但这一政策也在面临相应的挑战。在业内看来，国企收储的推进可能会面临价格、供需错配等难点。例如，一些房企库存压力大、出售意愿较强的城市，保障房需求可能相对有限，导致国企收储规模较小；而在保障房需求相对强烈的城市，市场库存水平可能也不高，房企折价出售存量房的意愿也相对较低。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示，相对而言，一线城市开展此类工作具有更大的优势，因为保障房的市场消化能力很强。另外一线城市资金状况也不错，后续若是积极争取3000亿元“以购代建”的资金，那么此类收购的节奏会加快。

据了解，今年5月，中国人民银行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

“从目前各地存量收购的情况来看，基本上还处于前期摸排需求的过程中，反映的情况，一方面是符合的项目相对有限，另一方面开发商愿意低价卖给国企的意愿比较低。”李宇嘉指出，目前还处于双方博弈的状态，很多市场主体认为政府会通过存量收购来救助市场、救助开发商，因此还等待大手笔的资金进入，但从资金平衡的角度来看仍有一定操作难度。

采写：南都·湾财社记者 孙阳